Helsingin hovioikeudessa käsiteltiin kesäkuussa 2019 tapaus (Helsingin HO 24.6.2019 S17/2586), jossa poliisi oli joutunut murtamaan vuokralla olleen huoneiston oven. Tapauksen tarkemmat olosuhteet, koskien sitä miksi ovi oli lopulta jouduttu murtamaan, jäivät epäselviksi. Jälkeenpäin riitaa syntyi siitä, kenen vastuulle oven korjauskustannukset kuuluivat.

Ulko-ovi kuuluu asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle. Tapauksessa yhtiön tuli korjata ovi kustannuksellaan. Yhtiö voi kuitenkin vaatia oven korjauskustannuksia vahingonkorvauksena vahingonaiheuttajalta.

Hovioikeuden ratkaisemassa tapauksessa yhtiö oli vaatinut osakasta maksamaan oven korjauskustannukset yhtiölle. Osakas oli maksanut ne, vaikka hän ei ollut aiheuttanut vahinkoa itse. Tällainen menettely ei perustunut asunto-osakeyhtiölakiin tai vahingonkorvauslakiin. Oikeudessa osakas vaati yhtiölle maksamiaan ulko-oven korjauskustannuksia taas omalta vuokralaiseltaan.

Vuokralaisella on näyttötaakka huolellisuudestaan

Laissa asuinhuoneiston vuokrauksesta on säännös, jonka mukaan vuokralainen on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle vahingon, jonka vuokralainen tai hänen luvallaan huoneistossa oleskeleva henkilö tahallisesti tai laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttaa huoneistolle. Jos vuokralainen haluaa välttää vahingonkorvausvastuun, hänen on näytettävä ettei hän ole aiheuttanut vahinkoa huolimattomuudellaan tai laiminlyönnillään. Näyttötaakka huolellisesta menettelystä on siis, yleisestä vahingonkorvausoikeudellisesta näyttötaakasta poiketen, vuokralaisella.

Tapauksessa vuokralainen ei ollut näyttänyt, ettei hän ollut huolimattomuudellaan tai laiminlyönnillään aiheuttanut vahinkoa. Näin ollen, kun oven murtamiseen johtaneet olosuhteet olivat jääneet epäselviksi, oli vuokralainen hovioikeuden mukaan vastuussa vuokranantajalleen oven korjauskustannuksista.

Osakkaan ”isännänvastuu” vuokralaisensa aiheuttamasta vahingosta?

Isännöintiliitossa asunto-osakeyhtiölain muutostarpeita kartoittava työryhmä on peräänkuuluttanut vastuusystematiikkaa, joka tässä tapauksessa toteutui osakkaan ja yhtiön välillä. Työryhmän jäsenien mielestä asunto-osakeyhtiölakiin tulisi saada säännös, jonka mukaan osakas vastaisi oman vuokralaisensa aiheuttamista vahingoista suhteessa yhtiöön, siis eräänlainen ”isännänvastuu” -säännös.

Nykytilanteessa ongelmalliseksi koetaan erityisesti se, että jos vahinko on yhtiön kunnossapitovastuulla, käytännössä kaikki yhtiön osakkaat kantavat taloudellisen riskin siitä, että kustannuksia ei vuokralaisen varattomuuden tai näyttötaakan takia saada perittyä vahingonkorvauksena. Tämän tyyppisissä tilanteissa työryhmä kokee epäoikeudenmukaiseksi, että osakas saa vuokrasuhteesta kaiken taloudellisen hyödyn ja mahdollisen vahingon maksavat yhtiön kunnossapitovastuulla olevilta osin kaikki osakkaat.

Yhtiöllä on näyttötaakka osakkaan vuokralaisen huolimattomuudesta

Edellä esitettyä ongelmaa kuvaa hyvin se, että hovioikeudessa käsiteltyä tapausta olisi arvioitu toisin, jos vahingonkorvausta oven korjauskustannuksista olisi vuokralaiselta vaatinut vuokranantajan sijaan asunto-osakeyhtiö. Yhtiön ja osakkaan vuokralaisen suhdetta sääntelee yleinen vahingonkorvausoikeus, jonka piirissä on perinteisesti katsottu, että vahingonkärsijän on näytettävä vastuuperuste eli vahingonaiheuttajan tuottamus tai tahallisuus, vahinko, vastuuperusteen ja vahingon välinen syy-yhteys sekä vahingon määrä toteen.

Jos tapauksessa vahingonkorvausta olisi vaatinut asunto-osakeyhtiö, olisi näyttötaakka ollut päinvastainen kuin nyt. Yhtiön olisi siis tullut vahingonkärsijänä näyttää vuokralaisen eli vahingonaiheuttajan huolimaton toiminta toteen saadakseen tältä vahingonkorvauksena oven korjauskustannukset. Tällaisen näyttötaakan sysääminen yhtiölle koetaan isännöintialalla erittäin haasteelliseksi. Tässäkin tapauksessa, epäselvät olosuhteet huomioon ottaen, olisi vahingonkorvaus todennäköisesti jäänyt yhtiöltä saamatta, jolloin oven korjauskustannukset olisivat jääneet lopulta kunnossapitovastuun perusteella jokaisen osakkaan maksettavaksi.

Katso myös oikeustapaus ja huomiot isännöinnille Mapista (vaatii kirjautumisen)